Давайте объявим о нашей независимости — от зонирования

Сегодня день, который американцы обычно считают «днем рождения» нашей страны, день, когда мы официально провозгласили независимость от Соединенного Королевства. Можно возразить, что другие дни были бы уместны, как, например, окончательная ратификация нашей писаной Конституции 21 июня 1788 года или даже сожжение корабля Гаспи группой американских уклонистов от налогов 9 июня 1722 года. Но 4 июля теперь освящено нашей гражданской религией как день, и это также хороший день для американцев, чтобы подумать о провозглашении своей независимости от другого репрессивного режима, использовании зонирования управлять и контролировать использование земли в американских городах.

Праздник 4 июля уникален тем, что отмечает не битву и не человека, а документ, Декларация Независимости, центральным элементом которого является избавление от вмешательства далекого правительства в повседневную жизнь. Для левых это документ об универсальных правах, а для правых, как правило, прославление индивидуальных прав. Конечно, оба они присутствуют в документе. Зонирование подчеркивает этот конфликт между необходимостью правительства защищать общество с помощью справедливых и предсказуемых правил, которые не нарушают права, и сильным ощущением, которое мы получили из документа, что быть американцем означает делать все, что хочешь, пока это не никому не причинять вреда. Что такое зонирование и откуда взялось зонирование? И означает ли избавление от него открытие либертарианского дикого запада, который может быть вредным?

Рождение, рост и старость зонирования

Евклид, штат Огайо, пригород Кливленда, был в основном сельскохозяйственным в начале 19 века.^th века, и по мере того, как город начал расти, он привлек интерес со стороны железнодорожных инвесторов. Город Евклид был обеспокоен тем, что его захватят спекулянты и новая застройка железных дорог, поэтому он ввел правила, ограничивающие застройку земель, принадлежащих компании Ambler Real Estate. Эмблер подал в суд, и в результате судебной тяжбы и решения Верховного суда, Деревня Евклид против Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), составляет основу сегодняшних законов о местном зонировании. Это открыло двери для городов по всей стране, чтобы навязать то, что мы сегодня называем евклидовым зонированием, режим правил и положений, которые географически разделяют использование на зоны; жилье здесь, розничная торговля там, и сочетание использования в этой области там.

В то время такая сегрегация имела большой смысл, поскольку, как говорится, «свинью не пускали в доильный зал». Никто не хотел жить в доме по соседству с дымящей фабрикой или заводом по переработке. Разделение видов использования было способом использования расстояния для снижения рисков для здоровья или усугубления различных видов использования по сравнению с другими видами использования, особенно в жилых помещениях. Однако с годами для поддержания этой системы пришлось бы строить дороги. В результате появился пригород с жилыми домами, расположенными за много миль от торговых, коммерческих и рекреационных зон. Дороги были дорогими и вскоре стали забиты по мере роста населения.

Я назвал зонирование в 20^th решение века для 19^th проблема века, потому что в современном мире у нас есть модели развития, которые стали общепринятыми и объединяют использование таким образом, чтобы люди могли жить, работать, делать покупки и ходить в парк в пределах пешей досягаемости. Варианты общественного и частного транспорта (например, LyftLYFT
, УберUBER
д.), получили распространение. Люди в городах теперь часто могут получить то, что им нужно, без длительных поездок на автомобиле. Преимущество большего количества людей, живущих ближе друг к другу, заключается в том, что для этого требуется меньше земли, а это означает, что жилье более доступно и менее дефицитно, чем когда оно построено на больших участках и рассредоточено.

Кроме того, красная черта и расистские соглашения в послевоенной Америке означали, что зоны в конечном итоге разделили не только использование, но и людей, не позволяя черным семьям получать финансирование и жилье в районах, где проживали преимущественно белые. Это произошло не из-за типологии — бунгало не расисты, расисты — люди, — а потому, что зоны позволяли легко держать вещи или людей, которые им не нужны, на расстоянии. Зонирование способствовало расизму.

Разве отсутствие зонирования не означает отсутствие правил?

Нет. Давайте закинем нашу сеть в воду и выловим пример какого-нибудь кодекса зонирования и пример какого-нибудь строительного кодекса и посмотрим на разницу.

Во-первых, вот что представляет собой случайная выборка Кодекс зонирования Сиэтла выглядит как:

«К. Жилые помещения на уровне улицы

1. Во всех зонах NC и C жилые помещения могут занимать в совокупности не более 20 процентов выходящего на улицу фасада на уровне улицы при следующих обстоятельствах или местах:

а. В специально отведенной для пешеходов зоне, лицом к обозначенной главной пешеходной улице; или же

б. Во всех зонах NC и C1 в городской деревне Биттер-Лейк-Виллидж-Хаб, за исключением участков, примыкающих к северу Линден-авеню, к северу от Северной 135-й улицы; или же

в. В зоне с ограничением по высоте 85 футов или выше, за исключением случаев, предусмотренных в подразделе 23.47A.005.C.2; или же

д. В пределах зоны NC1, за исключением случаев, предусмотренных в подразделе 23.47A.005.C.2; или же

е. Во всех зонах NC и C1 в пределах оверлейного района Нортгейт, за исключением случаев, предусмотренных в Разделе 23.71.044; или же

ф. Во всех зонах NC и C1 в пределах зон, показанных на картах с A по D для 23.47A.005 в конце этой главы 23.47A, если смотреть на магистральную улицу».

Теперь вот образец Строительные нормы Сиэтла:

«Отделение от высоковольтного оборудования. Если выключатели, выключатели или другое оборудование, работающее при номинальном напряжении 1000 вольт или менее, установлено в хранилище, комнате или ограждении, где имеются открытые части, находящиеся под напряжением, или открытая проводка, работающая на номинальное напряжение более 1000 вольт, высоковольтное оборудование должно быть эффективно отделены от пространства, занимаемого низковольтным оборудованием, подходящей перегородкой, забором или экраном».

На самом деле это часть строительных норм и правил, электрических норм. Вы можете видеть, что зонирование становится очень суетливым в отношении соотношения использования к лицу улицы, того, как участки примыкают друг к другу, высоте и тому, как здания соотносятся с другими видами использования, такими как улица. Электрический кодекс посвящен безопасности, и он намного проще. Кто-то, кто разбирается в электричестве и строит жилье, может поспорить с этим фрагментом кода, но нет никаких сомнений в том, что всем нужны некоторые основные правила, гарантирующие, что строение не будет построено с использованием опасного электрического оборудования. Но зачем беспокоиться о высоте здания или проценте фасада, обращенного к тротуару?

Правда в том, что почти все нормы зонирования можно было бы отменить, и это никак не повлияет на безопасность нового жилья и значительно облегчит его строительство. Соответствие строгим строительным нормам и их различным требованиям, но представьте, что вы смотрите на этот кодекс зонирования и пытаетесь выяснить (со всеми ссылками на другие части кода), что именно можно построить и какие ограничения могут иметь правила в отношении пригодности для жизни и жизни. полезное пространство. Кодекс зонирования почти ничего не дает жилью для людей, которые в нем живут, а просто устанавливает и контролирует произвольные стандарты для других людей, которые могут жить дальше по дороге.

Декларация независимости от зонирования

Джефферсон писал в Декларации, что «весь опыт показал, что человечество более склонно страдать, пока зло терпимо, чем исправлять себя, упраздняя формы, к которым они привыкли». Как ни странно, строители и застройщики не обязательно ненавидеть код зонирования потому что они это знают и это предсказуемо. Банки и кредиторы тоже зависят от этого. А разгневанные соседи, беспокоящиеся о справедливости в своем доме на одну семью, зависят от него, чтобы раздражать новое строительство, замедлять его, а может быть, и останавливать.

Как я уже отмечал, есть несколько лучших примеров «произвольного правления», против которых выступили люди, собравшиеся в Филадельфии, чем кодекс зонирования. Плотные, самореферентные и нагромождение вещей, которые люди не хотят, а не то, к чему они стремятся, законы о зонировании поддерживают статус-кво и подавляют инновации. И им дорого следовать, они требуют проверки, юридических консультаций и множества уровней разрешений и хлопот. Все это несут арендаторы и люди, пытающиеся найти новый дом, которые видят, что это отражается на цене их жилья.

Но была «длинная череда злоупотреблений и узурпаций, неизменно преследующих одну и ту же цель» посредством кодов зонирования, в частности, сохраняющих права и привилегии «мы пришли сюда первыми» над «мы тоже хотим здесь жить». Прекращение разделения использования в кодексах зонирования также положит конец сегрегации людей, расширив возможности как для людей, которые хотят строить жилье, так и для тех, кто хочет в нем жить.

Отмена зонирования не приведет к потере безопасности или выбору людей голосовать ногами и долларами за то, что им нравится, и против того, что им не нравится. Возможно, появятся какие-нибудь уродливые здания; но если никому не нравятся эти здания, они будут дешевыми. И будут возможны действительно удивительные вещи, и у нас могут быть разработки, создающие красоту и полезность не вопреки правилам, а потому, что их нет.