Европа готовится к резкому и внезапному развороту рынка недвижимости

(Блумберг) — Беспорядки на трофейных объектах в Лондоне и Франкфурте дают представление об ущербе, ожидающем европейских инвесторов в недвижимость, поскольку они столкнулись с самым резким разворотом в истории.

Самые читаемые от Bloomberg

От сложного процесса рефинансирования офисного здания в лондонском Сити до напряженной продажи Commerzbank Tower в финансовом центре Германии, инвесторы изо всех сил пытаются найти способы восполнить дефицит финансирования, поскольку кредитные рынки сдаются из-за быстро растущих процентных ставок.

Реальная проверка начнется в ближайшие недели, когда кредиторы по всей Европе получат результаты оценок на конец года. Значительное снижение оценок грозит привести к нарушению кредитных соглашений, что приведет к принятию экстренных мер по финансированию от принудительных продаж до вливания свежих денег.

«Европе предстоит пережить 10 лет легких денег, — сказал Скардон Бейкер, партнер частной инвестиционной компании Apollo Global Management. «Количество страданий и вывихов зашкаливает».

Подробнее: Мировой рынок недвижимости столкнулся с долговой спиралью в 175 миллиардов долларов

Ссуды, облигации и другие долговые обязательства на общую сумму около 1.9 трлн евро (2.1 трлн долларов) — почти размер итальянской экономики — обеспечены коммерческой недвижимостью или предоставлены арендодателям в Европе и Великобритании, согласно обзору, проведенному Bayes. Бизнес-школа и данные, собранные Bloomberg.

Примерно 20% этой суммы, или около 390 миллиардов евро, будут погашены в этом году, и надвигающийся кризис знаменует собой первое реальное испытание правил, разработанных после мирового финансового кризиса для сдерживания рисков кредитования недвижимости. Эти правила могут в конечном итоге сделать коррекцию более крутой и резкой.

«Я думаю, что переоценка произойдет быстрее, чем в прошлом», — сказал Джон О'Дрисколл, глава отдела управления инвестициями французской страховой компании Axa SA. «Люди начинают подвергаться риску, когда отлив уходит».

Новые правила заставят европейских кредиторов действовать более агрессивно в отношении безнадежных кредитов. Они также находятся в лучшей форме, чем во время последнего кризиса с недвижимостью более десяти лет назад, поэтому они могут быть менее склонны позволять проблемам накапливаться. Это создает нагрузку на заемщиков.

После финансового кризиса 2008 года большинство банков неохотно отзывали безнадежные кредиты, поскольку это привело бы к огромным убыткам — практика, получившая название «продли и притворись». В соответствии с новыми правилами в отношении неработающих кредитов кредиторы должны будут создавать резервы на ожидаемые, а не начисленные убытки. Это означает, что у них меньше стимулов сидеть сложа руки и надеяться на восстановление стоимости активов.

До сих пор оценки не снизились настолько, чтобы старшие долги — кредиты, которыми обычно владеют банки — оказались под водой, но это может скоро измениться. Стоимость коммерческой недвижимости в Великобритании, которую оценивает CBRE Group Inc., в прошлом году упала на 13%. Падение ускорилось во втором полугодии, и только в декабре брокер зарегистрировал падение на 3%. Аналитики Goldman Sachs Group Inc. прогнозируют, что общее падение может превысить 20%.

Затем банки могут действовать до того, как цены упадут еще больше и рискуют кредитными потерями, вынуждая задолжавших арендодателей выбирать трудные альтернативы. Проблемы становятся более сложными для тех, кто сталкивается с погашением долга. Кредиторы сокращают сумму стоимости недвижимости, которую они готовы ссудить. Это означает, что более низкая оценка может нанести двойной удар, увеличив дефицит финансирования.

«Аппетиты банков снизились и останутся низкими», пока не появятся признаки того, что рынок достиг дна, — сказал Винсент Нобель, глава отдела кредитования на основе активов в Federated Hermes Inc. решать проблемы — значит превращать их в чужие проблемы».

Швеция до сих пор была эпицентром кризиса, где цены на жилье, по прогнозам, упадут на 20% по сравнению с пиковыми уровнями. За последние 30 месяцев зарегистрированные в стране фирмы, занимающиеся недвижимостью, потеряли 12% своей стоимости, а центральный банк Швеции и Управление финансового надзора неоднократно предупреждали о рисках, связанных с долгами по коммерческой недвижимости.

По словам Андерса Квиста, старшего советника директора FSA, падение стоимости недвижимости может спровоцировать «эффект домино», поскольку требования о дополнительных залогах могут привести к проблемным продажам.

В то время как есть некоторые очаги стабильности, такие как Италия и Испания, которые сильнее пострадали от мирового финансового кризиса, Великобритания падает, и есть признаки того, что Германия может стать следующей.

С другой стороны, для ограниченных инвесторов в недвижимость доступно больше возможностей. Такие организации, как закрытые кредитные фонды, неуклонно расширялись за последнее десятилетие. Согласно опросу Bayes, в совокупности страховщики и другие альтернативные кредиторы имели более высокую долю новых кредитов на недвижимость в Великобритании, чем крупные банки страны в первой половине прошлого года.

В следующие 18 месяцев инвесторы вложат рекордную сумму денег в так называемые оппортунистические фонды, которые делают более рискованные ставки на недвижимость, заявил главный исполнительный директор Cantor Fitzgerald Говард Лютник на Всемирном экономическом форуме в Давосе на прошлой неделе. По его словам, эта тенденция поможет ускорить восстановление рынков коммерческой недвижимости.

Эти новые инструменты могут сделать беспорядки более кратковременными, чем в прошлом, когда банки годами удерживали безнадежные кредиты. Луи Ландеман, кредитный аналитик Danske Bank в Стокгольме, ожидает, что перезагрузка будет относительно упорядоченной, и у заемщиков будет достаточно средств, чтобы принять ответные меры.

«Любой, кто придумает творческий способ восполнить этот пробел, отлично проведет время», — сказал Мэт Окли, руководитель отдела коммерческих исследований Savills.

– При содействии Антона Вилена, Антонио Вануццо, Дамиана Шеперда и Конрада Красуски.

Самое читаемое из Bloomberg Businessweek

© 2023 Bloomberg LP

Источник: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html.