Может ли жилищная рецессия быть на горизонте?

Основные вынос

• Множество отчетов о рынке жилья на этой неделе способствовали предположениям о том, что на горизонте может быть умеренная рецессия на рынке жилья.
• Данные NAHB показывают, что уверенность застройщиков в сегменте новостроек для одной семьи упала в октябре на 8 пунктов.
• Департамент переписи населения сообщил, что, хотя количество разрешений на строительство выросло в августе, количество новых жилых домов сократилось по сравнению с предыдущим месяцем (MOM) и по сравнению с прошлым годом (YOY).
• Национальная ассоциация риелторов объявила, что продажи существующего жилья и средние цены на жилье упали в сентябре.
• Тем не менее, многие эксперты согласны с тем, что полномасштабный крах маловероятен из-за беспрецедентной устойчивости потребителей и медленных темпов падения.

Цены на жилье и новостройки снижаются. Ставки по ипотечным кредитам находятся на подъеме. А слухи о рецессии на рынке жилья продолжают распространяться как среди покупателей, так и среди инвесторов в недвижимость. Для некоторых более вероятно внезапное резкое погружение; другие видят более медленную и мягкую регрессию в течение следующего года.

В любом случае, серия недавних отчетов о жилищном строительстве подлила масла в пресловутый огонь.

Отчеты о новом жилье на этой неделе

Возможно, самый большой отчет по жилищному строительству на этой неделе был любезно предоставлен Национальная Ассоциация Строителей Дома (NAHB) и индекс рынка жилья Wells Fargo.

NAHB/Wells Fargo HMI измеряет восприятие застройщиками ожиданий продаж домов на одну семью по шкале от «хорошо» до «плохо». Показатели компонентов учитываются в индексе с поправкой на сезонные колебания, где баллы выше 50 указывают на то, что большинство строителей считают условия «хорошими».

Отчет по жилищному строительству за октябрь показал, что доверие строителей к строительству новых домов на одну семью упало на 8 пунктов. В настоящее время этот показатель доверия строителей составляет около 38. Это вдвое меньше, чем шесть месяцев назад, и, если не считать краткого скачка во время пандемии, это самый низкий показатель с августа 2012 года.

Для каждой составной части:

• Текущие условия продажи упали до 45, потеря 9 пунктов
• Шестимесячные ожидания продаж упали до 35, что на 11 пунктов меньше.
• Потенциальный покупательский трафик упал до 25, что означает падение на 6 пунктов.

По словам председателя NAHB Джерри Контера, спрос был ослаблен высокими ставками по ипотечным кредитам, которые создали ситуацию, которая считается «нездоровой и неустойчивой».

Но это не единственный жилищный отчет, опубликованный на этой неделе.

Данные бюро переписи населения

На этой неделе Бюро переписи населения и Министерство жилищного строительства и городского развития США опубликовали данные о строительстве нового жилья в сентябре. Согласно жилищный отчет:

• Разрешения на строительство выросли на 1.4% м/м, но снизились на 3.2% г/г
• Строительство частного жилья упало на 8.1% в месячном исчислении и на 7.7% в годовом исчислении.
• Ввод частного жилья вырос на 6.1% в месячном исчислении и на 15.7% в годовом исчислении.
• Количество строящихся домов на одну семью упало на 4.7% м/м
• Ввод жилья на одну семью вырос на 3.2% м/м

Вместе эти данные рисуют картину ослабления строительного рынка.

Хотя в прошлом году новые проекты инициировались более высокими темпами, в настоящее время завершается больше, чем начинается заново. (Другими словами, рынок жилья уже находится в отрицательные тенденции.)

Данные Национальной ассоциации риелторов

Также на этой неделе Национальная ассоциация риелторов (NAR) объявила, что продажи жилья в США упали на 1.5% до 4.71 млн с учетом сезонных колебаний в сентябре.

Хотя снижение соответствовало ожиданиям экономистов, оно по-прежнему представляет собой восьмой месячный спад подряд. Это также первый случай, когда продажи существующего жилья падают так много месяцев подряд с 2007 года.

В целом, общий объем продаж жилья снизился на 23.8% в годовом исчислении, а количество домов на рынке сократилось на 2.3% до 1.25 млн единиц.

Между тем, средняя цена на существующие дома упала с 389,500 384,800 долларов до 400,000 2023 долларов в месяц после того, как этой весной впервые превысила XNUMX XNUMX долларов. Данные NAR показывают, что снижение медианных цен может продолжаться до начала XNUMX года, если не дольше.

Как лаконично подытожил главный экономист NAR Лоуренс Юн: «Рынок явно меняется».

Экспертные оценки: рынок может упасть до 20%

По словам главного экономиста Pantheon Macro Яна Шепердсона, данные NAHB являются «катастрофическим» признаком того, что любые зарегистрированные скачки продаж новых домов были «больше шумом», чем признаками потенциального оздоровления рынка недвижимости. В частности, Шепердсон предсказывает, что новое строительство и продажи домов будут продолжать падать, нанося ущерб стоимости жилья.

«Это не пол, — сказал Шепердсон. «Рост ипотечных ставок почти до 7% за последние несколько недель вызвал дальнейшее падение спроса на ипотеку, и мы ожидаем, что продажи жилья продолжат падать до начала следующего года».

По мнению Шепердсона, цены должны «значительно упасть», чтобы восстановить равновесие на рынке жилья. А поскольку кривая предложения жилья еще не стала плоской, падение спроса приведет к низкие цены. В целом Шепердсон ожидает «падения на 15-20% в течение следующего года», прежде чем достигнет дна.

Основные выводы из этих отчетов о жилье

Другие данные, особенно более высокие ставки по ипотечным кредитам, подтверждают теорию о том, что цена на жилье снижается будет продолжаться еще несколько месяцев. Для некоторых недавние данные отчета по жилищному строительству предполагают потенциальную рецессию на рынке жилья.

Дома уже начали оставаться на рынке дольше, увеличившись с 16 до 19 дней. До пандемии среднее время на рынке для большинства домов составляло один месяц. Кроме того, операции с наличными остаются стабильными около 22%, поскольку покупатели жилья избегают заоблачных и растущих ставок по ипотечным кредитам. С марта 2022 года центральный банк США повысил процентные ставки почти с нуля до диапазона 3-3.25%, в то время как ожидается, что ставка по федеральным фондам на конец года составит около 4.25-4.75%.

Тем не менее, эти факторы работали вместе, чтобы начать снижать спрос, что может привести к долгосрочному снижению цен. Они рисуют широкую картину роста процентных ставок, материальных узких мест и повышенных цен на жилье, которые постоянно ослабляют спрос.

Отмеченный главный экономист NAHB Роберт Дитц: «Учитывая ожидания продолжающегося повышения процентных ставок из-за действий Федеральной резервной системы, в 2023 году прогнозируется дополнительное снижение объемов строительства на одну семью по мере продолжения сокращения жилищного строительства…. Доля домовладельцев будет снижаться в ближайшие кварталы, поскольку более высокие процентные ставки и продолжающиеся повышенные затраты на строительство продолжают отталкивать большое количество потенциальных покупателей».

Приближаемся ли мы к рецессии на рынке жилья?

В последний раз рынок жилья был в таком безумии в период с 2005 по 2007 год, что в конечном итоге привело к краху пузыря на рынке жилья в 2008 году. Теперь, когда жилищному буму угрожают высокие ставки по ипотечным кредитам, сокращение предложения и спроса, резонно спросить: не приближаемся ли мы к очередной рецессии на рынке жилья?

Несмотря на продолжающееся снижение после года рекордного роста цен и рекордно низких ставок по ипотечным кредитам, похоже, что серьезная рецессия на рынке жилья маловероятна. Скорее, экономисты жилищного строительства в целом считают, что любая коррекция, скорее всего, будет скромной. (Другими словами, мы вряд ли столкнемся с еще одним жилищным пузырем, подобным Великой рецессии.)

Одно очевидное различие между сегодняшним и тогдашним временем заключается в удивительной экономической устойчивости, которую большинство потребителей продемонстрировали на протяжении всей пандемии. Свою роль также играют более строгие правила кредитования, многие из которых являются результатом самой Великой рецессии. В настоящее время средний покупатель ипотечного кредита требует большего капитала и более высокого стартового кредитного рейтинга.

Кроме того, осторожные строительные фирмы модерируют новые постройки, чтобы гарантировать, что они не превышают предложение. К сожалению, также представляется, что этот факт продолжает поддерживать цены, подавляя подсчет запасов, так что ни спрос, ни цены не могут упасть естественным образом.

Скорее, снижение спроса в значительной степени связано с астрономическими ценами и рост ипотечных ставок. Таким образом, хотя мы вряд ли увидим катастрофическую рецессию на рынке жилья, медленный, негерметичный выпуск — как выпуск воздуха из воздушного шара — не является маловероятным.

Защита от рецессии на рынке жилья с Q.ai

В то время как более высокие цены на жилье оказались ценными для инвесторов в недвижимость на протяжении всей пандемии, снижение цен и снижение спроса могут привести к проблемам в будущем. Не говоря уже о том, что инвесторы Также потребителей, а это означает, что более высокие темпы инфляции и процентные ставки ударят не только по вашему портфелю, но и по вашему кошельку.

К счастью, у Q.ai есть простое решение: двойная угроза, поддерживаемая ИИ, нашего комплекта для инфляции в сочетании с Защита портфеля. В то время как один противопоставляет ваши деньги инфляции, чтобы (надеюсь) выйти на первое место, другой ограничивает потенциальное снижение, чтобы гарантировать, что ваши деньги будут максимально защищены.

Вот что мы называем разумным инвестированием в любую погоду.

Загрузите Q.ai сегодня для доступа к инвестиционным стратегиям на основе ИИ. Когда вы внесете 100 долларов, мы добавим на ваш счет еще 50 долларов.