По мере падения цен на жилье западное побережье наиболее уязвимо, на юго-востоке наблюдаются лучшие тенденции

Цены на жилье упали на 0.8% в месячном исчислении в сентябре с учетом сезонных колебаний согласно индексу цен на жилье Кейса-Шиллера. Это третий месяц подряд снижения цен на жилье, поскольку ипотечные кредиты резко выросли в 2022 году, что снижает доступность жилья по сравнению с последними годами и повышает риск жилищный спад.

Однако, несмотря на последовательное снижение цен, региональная картина демонстрирует значительные различия. Сан-Франциско может стать первым крупным городом США, в котором в ближайшие месяцы будет наблюдаться ежегодное снижение цен на жилье по данным Case-Shiller, но, напротив, Майами и Тампа, хотя и не застрахованы от падения цен, по-прежнему отмечают ежегодный рост цен более чем на 20%.

Более высокие ставки

Одним из факторов недавнего снижения цен на жилье является резкое повышение процентных ставок Федеральной резервной системой США, которые выросли с нуля до почти 4% в 2022 году, и ожидается еще одно повышение. когда ФРС соберется в декабре.

Это увеличение ставок, соответственно, увеличило стоимость ипотеки: 30-летняя ипотека теперь составляет чуть менее 7% по сравнению с примерно 3% в начале года. Поскольку многие покупатели финансируют покупку дома с помощью ипотечного кредита, это увеличение стоимости привело к снижению доступности жилья. С исторической точки зрения необычно, чтобы стоимость ипотеки удваивалась менее чем за год. Резкие скачки ипотечных ставок часто являются плохим предзнаменованием для рынка жилья.

Для многих решающим фактором при покупке дома является не его абсолютная стоимость, а размер ипотечного кредита, которым они могут комфортно управлять. Поскольку ставки по ипотечным кредитам растут, средний покупатель вынужден покупать менее дорогой дом с тем же платежом по ипотеке в долларовом выражении.

Региональные различия

Имеются явные региональные различия в данных. Юго-восток, включая Тампу, Шарлотту, Атланту и Майами, остается относительно устойчивым: цены выросли примерно на 20% в годовом исчислении, несмотря на недавнее снижение.

Напротив, западное побережье более вялое. Сан-Франциско может стать первым рынком, на котором наблюдается падение цен в годовом исчислении, если тенденции сохранятся, и его рост в годовом исчислении сейчас составляет всего 2.3%. Кроме того, Портленд, Сиэтл, Сан-Диего и Лос-Анджелес не сильно отстают: годовой прирост стабильно составляет менее 10% на каждом из этих западных рынков затрат.

Доступность жилья

Одной из причин этих региональных различий может быть доступность жилья. Федеральная резервная система Атланты отслеживает доступность жилья на национальном и региональном уровнях. Сан-Франциско, который является ближайшим крупным рынком к абсолютному падению стоимости, также является одним из наименее доступных городских районов в анализе Федерального резервного банка Атланты. Это также верно для большей части западного побережья. Здесь доступность очень низкая, как по сравнению с другими регионами страны, так и по историческим данным.

Напротив, те мегаполисы, в которых по-прежнему наблюдается достаточно сильный рост цен в годовом исчислении, также имеют более высокие оценки по индексам доступности ФРС. Эти метро включают большую часть Флориды и Шарлотты.

Это области, в которых по-прежнему наблюдается относительно сильный рост цен в годовом исчислении, даже несмотря на то, что в последнее время рынок был слабым. Согласно анализу Федерального резервного банка Атланты, эти области по-прежнему считаются несколько дорогими. Тем не менее, доступность здесь лучше, чем на большей части западного побережья.

Так как рынок жилья демонстрирует признаки слабости, больше всего может пострадать западное побережье. Мы начинаем видеть это в данных, и доступность особенно низка на западном побережье. Напротив, другие районы страны, такие как юго-восток, хотя и не застрахованы от более слабого рынка жилья, могут жить лучше, если ориентироваться на доступность жилья.