3 лучших REIT, которые сейчас исключительно дешевы

REIT особенно сильно пострадали на продолжающемся медвежьем рынке. В то время как S&P 500 снизился на 18% в этом году, ETF Real Estate Select Sector SPDR (XLRE) потерял 26%.

Основной причиной низкой эффективности REIT является влияние высоких процентных ставок на процентные расходы большинства REIT, которые несут значительные суммы долга.

Однако некоторые REIT стали чрезвычайно дешевыми с долгосрочной точки зрения. Как только встречный ветер, связанный с высокими процентными ставками, начнет стихать, эти REIT с сильными фундаментальными показателями, вероятно, будут высоко вознаграждать своих пайщиков.

С учетом сказанного давайте обсудим перспективы трех исключительно привлекательных REIT.

Больница Pure-Play REIT

Основанная в 2003 году компания Medical Properties Trust (МСР) является единственной в своем секторе REIT с чистой игрой.

REIT владеет более чем 400 объектами недвижимости, которые сдаются в аренду более чем 30 различным операторам. Большинство активов представляют собой больницы неотложной помощи общего профиля и хорошо диверсифицированы по разным географическим регионам, с недвижимостью в 29 штатах, чтобы снизить риск дисбаланса спроса и предложения на отдельных рынках. Помимо своего портфеля в США, Medical Properties сохраняет стратегическое присутствие на ключевых международных рынках, включая Германию, Великобританию, Италию и Австралию.

Компания Medical Properties имеет некоторые конкурентные преимущества. Как единственная больница REIT с почти 20-летним опытом работы, она обладает большим опытом в своей нише. Он также пользуется эффектом масштаба.

Как больничная REIT, Medical Properties более устойчива к рецессии, чем большинство REIT, поскольку большинство потребителей не сокращают свои расходы на здравоохранение даже в самых неблагоприятных экономических условиях. REIT оказался устойчивым во время кризиса с коронавирусом, с рекордными средствами от операций [FFO] на единицу в 2020 и 2021 годах. С другой стороны, во время Великой рецессии траст испытал снижение своего FFO на единицу на 31% и сократил свои дивидендов на 26%.

Компания Medical Properties продемонстрировала удивительно стабильный рост. Компания увеличила свой FFO на единицу продукции за девять из последних 10 лет со среднегодовым темпом 9.3%. Стабильная работа является свидетельством надежной бизнес-модели REIT и ее тщательного исполнения. Благодаря попутному ветру из-за старения населения на большинстве своих рынков и многообещающему портфелю приобретений, компания Medical Properties, вероятно, останется на траектории роста в ближайшие годы.

С другой стороны, как и другие REIT в области здравоохранения, Medical Properties в настоящее время сталкивается с некоторыми встречными ветрами, а именно с влиянием инфляции на стоимость рабочей силы, вялым восстановлением числа пациентов после пандемии и ослаблением пакетов фискальных стимулов. В результате мы предполагаем среднегодовой рост FFO на единицу продукции в течение следующих пяти лет только на 0.4%, чтобы быть в безопасности.

Компания Medical Properties повышала дивиденды девять лет подряд и в настоящее время предлагает дивидендную доходность в размере 9.3%. REIT имеет приличный коэффициент выплат 64% и солидный баланс с коэффициентом покрытия процентов 2.6. Учитывая также его защитную бизнес-модель, его дивиденды следует считать безопасными в обозримом будущем.

В настоящее время компания Medical Properties торгуется с самым низким за 10 лет соотношением цены к FFO, равным 6.9, что намного ниже исторического среднего значения 12.5 для акций. Исключительно дешевая оценка стала результатом вышеупомянутых встречных ветров и влияния инфляции на текущую стоимость будущих денежных потоков. Как только инфляция начнет снижаться, мультипликатор FFO, вероятно, начнет возвращаться к своему историческому среднему значению. Таким образом, мы ожидаем, что в течение следующих пяти лет годовая оценка попутного ветра составит 12.6%. Учитывая также дивиденды в размере 9.3% и рост FFO на единицу продукции на 0.4%, мы полагаем, что общая годовая доходность акций может составить 18.5% в течение следующих пяти лет.

Этот REIT дает в офисе

Доходный фонд офисной недвижимости (OPI) — это REIT, которая в настоящее время владеет более чем 160 зданиями, расположенными в 31 штате и в основном сданными в аренду отдельным арендаторам с высоким кредитным качеством. Портфель REIT в настоящее время имеет уровень заполняемости 90.7% и средний возраст здания 17 лет.

Office Properties получает 64% своего арендного дохода от арендаторов инвестиционного уровня. Это один из самых высоких процентов арендной платы, выплачиваемой арендаторами инвестиционного уровня в секторе REIT. Также примечательно, что арендаторы из правительства США получают примерно 20% арендного дохода, в то время как ни один другой арендатор не получает более 4% годового дохода. В целом, Office Properties имеет исключительную кредитоспособность арендаторов, что обеспечивает надежные денежные потоки и, таким образом, является значительным конкурентным преимуществом.

С другой стороны, Office Properties имеет высокую долговую нагрузку, и процентные расходы в настоящее время поглощают практически весь ее операционный доход. Следовательно, траст находится в процессе продажи активов, чтобы уменьшить свою долговую нагрузку. Процесс делевереджа сказался на эффективности REIT в течение последних двух лет.

В третьем квартале заполняемость офисной недвижимости снизилась с 94.3% до 90.7%, а нормализованный FFO на единицу снизился на 10% по сравнению с кварталом предыдущего года. Из-за продажи активов и истечения срока действия некоторых договоров аренды FFO на единицу продукции за последние два года снизился на 19% и в этом году должен снизиться еще на 3-4%.

Более того, кризис с коронавирусом может привести к тому, что многие компании перейдут на постоянную модель «работы из дома», чтобы сократить свои операционные расходы. Такой сдвиг нанесет ущерб офисным объектам в долгосрочной перспективе, хотя еще слишком рано оценивать влияние пандемии на эту тенденцию. Из-за бремени высокой долговой нагрузки на показатели офисной недвижимости и негативного влияния тенденции «работа на дому» мы ожидаем, что среднегодовой рост FFO на единицу в течение следующих пяти лет составит всего 2%.

Office Properties заморозила свои дивиденды в течение четырех лет подряд, но предлагает исключительно высокую дивидендную доходность в размере 15.7%. REIT имеет хороший коэффициент выплат в размере 47%, но имеет чрезмерную долговую нагрузку. В результате его дивиденды могут быть сокращены в случае рецессии.

С другой стороны, акции в настоящее время торгуются с почти 10-летним низким соотношением цены к FFO, равным 3.0, что намного ниже, чем его среднее значение за 10 лет, равное 8.0. Из-за высокого левереджа REIT мы предпочитаем быть консервативными и, таким образом, предполагаем, что отношение справедливой цены к FFO равно 6.0.

Если акции достигнут уровня нашей справедливой оценки через пять лет, их доходность составит 15.0% в годовом исчислении. Учитывая также дивиденды в размере 15.7% и рост FFO на единицу на 2.0%, офисная недвижимость может предложить общий годовой доход в размере 24.7% в течение следующих пяти лет.

Взломайте этот сейф для получения дохода

Сейфхолд (SAFE) стала публичной в 2017 году, а iStar стал ее менеджером и основным инвестором. По сей день iStar остается мажоритарным акционером, хотя по закону он ограничен контролем только 42% голосующих акций в целях корпоративного управления.

Safehold — это REIT по аренде земли, цель которой — произвести революцию в сфере недвижимости, предоставив предприятиям более эффективный способ владения зданиями для своего бизнеса. Траст занимается долгосрочной продажей и обратной арендой земли под коммерческой недвижимостью в США и является единственным REIT, ориентированным исключительно на аренду земли для поддержки инвестиций в недвижимость и развития.

Safehold является первопроходцем в секторе продажи и обратной аренды земли. В результате он получает выгоду от предложения инновационных и уникальных лизинговых продуктов, которые обеспечивают REIT высокую норму прибыли и широкие возможности для будущего роста. Тем не менее, существует несколько барьеров для входа в этот бизнес, и, следовательно, конкурентное преимущество траста может оказаться недолговечным.

Safehold в настоящее время имеет сильную деловую динамику. В третьем квартале выручка увеличилась на 52% по сравнению с кварталом предыдущего года благодаря нескольким новым проектам и почти утроила FFO на единицу продукции, отчасти благодаря единовременной прибыли от продажи земли в аренду. REIT купила землю в аренду в декабре 2020 года за 76.7 миллиона долларов и продала ее в третьем квартале за 136 миллионов долларов. Благодаря устойчивому деловому импульсу REIT находится на пути к увеличению FFO на единицу почти на 30% в этом году до нового рекордного уровня.

Safehold является лидером на огромном общем адресуемом рынке, который оценивается в 7 триллионов долларов. Однако рост процентных ставок оказывает давление на стоимость чистых активов (NAV) REIT. Поэтому мы предполагаем среднегодовой рост СЧА REIT на 2.7% в течение следующих пяти лет.

Кроме того, в настоящее время траст предлагает дивидендную доходность в размере 2.4%. Хотя эта доходность намного ниже, чем доходность медицинской недвижимости и офисной недвижимости, дивиденды Safehold намного безопаснее, чем дивиденды двух других REIT, в первую очередь благодаря солидному коэффициенту выплат в размере 35%.

В настоящее время Safehold торгуется с минимальным за последние пять лет отношением цены к чистой стоимости активов, равным 0.62, что намного ниже нашего предполагаемого уровня справедливой оценки 1.0. Как только процентные ставки начнут снижаться, мы ожидаем, что REIT вернется к своему уровню справедливой оценки. Если акции будут торговаться по справедливой цене через пять лет, их доходность составит 12.6% в годовом исчислении. Учитывая также дивиденды в размере 2.4% и рост NAV на единицу на 2.7%, Safehold может предложить общий годовой доход в размере 17.0% в течение следующих пяти лет.

Заключение

Вышеупомянутые три REIT стали исключительно дешевыми из-за их распродажи, которая возникла в первую очередь из-за влияния 40-летней высокой инфляции на их результаты и их оценку.

Мы ожидаем, что инфляция начнет снижаться в следующем году благодаря агрессивной политике ФРС, которая отдает приоритет восстановлению инфляции до ее долгосрочного целевого уровня в 2%. Всякий раз, когда инфляция замедляется, три вышеупомянутых REIT могут вознаграждать инвесторов.